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Les SCPI en ordre de bataille pour bâtir l’après-coronavirus

Avec des dizaines de milliards d’euros collectés et investis chaque année, les SCPI jouent un rôle important sur le marché de l’épargne et de l’immobilier. Impactés comme tous les acteurs économiques par l’épidémie de Covid-19, les gestionnaires de fonds ont pris des mesures d’aide à leurs locataires et de sauvegarde de l’épargne de leurs clients. En attendant d’évaluer précisément les impacts, il est déjà sûr qu’elles pourront participer aux enjeux de refonte de nos modèles de société.

Dans son numéro de décembre 2019, lorsque Business Immo demandait aux acteurs du marché d’où viendrait la prochaine crise, qui pensait à l’éventualité d’une pandémie ? Parmi les gestionnaires de fonds non cotés, à en croire aujourd’hui Jonathan Dhiver, fondateur de MeilleureSCPI.com, « personne ne l’avait anticipé ». Pas au-delà d’une préparation purement théorique, en tout cas, et non comme un événement potentiellement imminent. Puis vint le Covid-19, et avec lui son lot de conséquences en cascade sur toute l’économie mondiale et, par corollaire, sur l’immobilier. « Cette crise du coronavirus se distingue des autres risques habituellement intégrés par les investisseurs par son caractère imprévisible et son ampleur inédite », reconnaît l’Association française des sociétés de placement immobilier (Aspim). Malgré la stupéfaction, « il y a eu une réaction immédiate de la quasi-totalité des gérants de SCPI avec des annonces progressives afin d’accompagner au mieux les locataires et préserver l’épargne des clients. L’occasion de souligner que la communication des SCPI s’avère être d’une transparence remarquable et inégalée dans le paysage des produits d’épargne », insiste Jonathan Dhiver. 

Les gestionnaires de fonds ont entrepris une politique d’asset management très active auprès des locataires : report des paiements ou rééchelonnement des loyers. Au niveau de l’Aspim, ses membres ont aussi mis en place des « mesures exceptionnelles visant à endiguer la propagation du Covid-19, protéger la santé de leurs collaborateurs et, bien sûr, garantir la continuité de l’activité ». Si l’effet de l’épidémie sur les SCPI est encore difficile à appréhender à ce jour, il ressort des communications par les gestionnaires de fonds « l’anticipation d’une baisse des rendements pour les épargnants, ce que ces derniers sont tout à fait capable d’entendre », précise Jonathan Dhiver. Si l’effet de l’épidémie sur les SCPI est encore difficile à appréhender à ce jour, « il ressort des communications par les gestionnaires de fonds l’anticipation d’une baisse des rendements pour les épargnants, ce que ces derniers sont tout à fait capable d’entendre. » La nature des réajustements de dividende n’est pas encore mesurable, mais les placements en SCPI permettent de diversifier et d’atténuer les risques. « En moyenne, quand un épargnant investit dans une SCPI, il y a une centaine de locataires différents, avec plusieurs typologies », explique Jonathan Dhiver. L’impact des suspensions de loyers à l’échelle de chaque fond sera donc potentiellement atténué. De son côté, l’Aspim estime que « la suspension des loyers ne peut avoir qu’un effet temporaire sur la distribution et ne préjuge pas de l’évolution des rendements annuels, d’autant qu’à ce stade ne sont évoquées que des facilités de trésorerie avec des étalements de loyers qui devraient rapidement être lissées. »

Pour l’association, les conséquences financières seront « vraisemblablement plus circonscrites que dans beaucoup d’autres secteurs car l’immobilier demeure une valeur résiliente ». L’association précise cependant que « les conséquences dépendront de l’ampleur, de la durée de la crise et de l’intensité de la réaction politique. » Quant à la collecte, elle pourrait aussi être impactée à court terme, avec un report des placements. Néanmoins, « un certain nombre d’épargnants a mis en place des versements programmés qui devraient se maintenir », précise Jonathan Dhiver. « Nous n’observons pas de chute de collecte à court terme. Le 1er trimestre devrait être comparable à 2019 », rassure l’Aspim. Par ailleurs, les SCPI étant peu endettées par rapport au marché des fonds de placements, elles pourraient continuer à acheter des actifs immobiliers, « comme ce fut le cas en 2008 » rappelle-t-il avec prudence. Pas d’inquiétude non plus du côté du marché secondaire, car « l’acquisition de parts de SCPI/OPCI ne relève pas d’une logique spéculative », souligne l’Aspim. Il faudra cependant observer le comportement des détenteurs de parts qui pourraient avoir besoin de les céder par manque de liquidités.

Repenser nos modèles et investir différemment

Où investir demain ? L’épidémie de coronavirus va-t-elle rebattre les cartes de l’investissement immobilier en matière de typologie d’actifs ? Il apparaît certain que l’hôtellerie et le commerce, principaux secteurs touchés par les restrictions mises en place, n’en sortiront pas indemnes, sans qu’on puisse estimer encore à quel point. « Sur le très court terme, certains actifs vont plus être impactés (hôtellerie, restauration, centres commerciaux) ce qui pourrait conduire à un certain attentisme sur les classes les plus exposées, mais il n’y a pas de raison objective d’imaginer que cela aura un effet sur les stratégies d’allocations à moyen-long terme », pense l’Aspim. Cependant, la période actuelle interrogera aussi nos modèles de société, nos façons de consommer, de travailler, et cela relancera peut-être certains secteurs. Ce pourrait être le cas du commerce de proximité, devenu très utile en ces temps de limitation des déplacements. « Nous allons mettre en place un outil PropTech pour inciter les épargnants à consommer localement chez les locataires des SCPI où ils investissent », annonce le fondateur de MeilleureSCPI.com. 

Cette crise sanitaire et économique peut mettre sur la table la question de la réindustrialisation de l’Europe, car elle illustre que l’abandon de certaines industries peuvent nous pénaliser (essayez-donc de trouver un masque). « Une fois que l’enjeu sanitaire sera derrière nous, il y aura une dynamique de rapatriement d’une grande partie de la production délocalisée en Asie, et cela se traduira sur le plan immobilier en opportunités d’investissements sur certaines classes d’actifs. » D’autre part, le recours massif au télétravail pour plusieurs semaines pourra également interroger les besoins en mètres carrés alloués au bureau. « Les enseignements que nous tirerons de cette crise sanitaire inédite seront à même de renforcer la résilience de l’immobilier, à l’image de la transition rapide du secteur vers une logique ESG », abonde l’Aspim. Quoi qu’il advienne, les SCPI, par leur choix d’investissement, auront un rôle à jouer dans la construction du monde post-coronavirus.

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