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Les SCPI en ordre de bataille pour bâtir l’après-coronavirus

Avec des dizaines de milliards d’euros collectés et investis chaque année, les SCPI jouent un rôle important sur le marché de l’épargne et de l’immobilier. Impactés comme tous les acteurs économiques par l’épidémie de Covid-19, les gestionnaires de fonds ont pris des mesures d’aide à leurs locataires et de sauvegarde de l’épargne de leurs clients. En attendant d’évaluer précisément les impacts, il est déjà sûr qu’elles pourront participer aux enjeux de refonte de nos modèles de société.

Dans son numéro de décembre 2019, lorsque Business Immo demandait aux acteurs du marché d’où viendrait la prochaine crise, qui pensait à l’éventualité d’une pandémie ? Parmi les gestionnaires de fonds non cotés, à en croire aujourd’hui Jonathan Dhiver, fondateur de MeilleureSCPI.com, « personne ne l’avait anticipé ». Pas au-delà d’une préparation purement théorique, en tout cas, et non comme un événement potentiellement imminent. Puis vint le Covid-19, et avec lui son lot de conséquences en cascade sur toute l’économie mondiale et, par corollaire, sur l’immobilier. « Cette crise du coronavirus se distingue des autres risques habituellement intégrés par les investisseurs par son caractère imprévisible et son ampleur inédite », reconnaît l’Association française des sociétés de placement immobilier (Aspim). Malgré la stupéfaction, « il y a eu une réaction immédiate de la quasi-totalité des gérants de SCPI avec des annonces progressives afin d’accompagner au mieux les locataires et préserver l’épargne des clients. L’occasion de souligner que la communication des SCPI s’avère être d’une transparence remarquable et inégalée dans le paysage des produits d’épargne », insiste Jonathan Dhiver. 

Les gestionnaires de fonds ont entrepris une politique d’asset management très active auprès des locataires : report des paiements ou rééchelonnement des loyers. Au niveau de l’Aspim, ses membres ont aussi mis en place des « mesures exceptionnelles visant à endiguer la propagation du Covid-19, protéger la santé de leurs collaborateurs et, bien sûr, garantir la continuité de l’activité ». Si l’effet de l’épidémie sur les SCPI est encore difficile à appréhender à ce jour, il ressort des communications par les gestionnaires de fonds « l’anticipation d’une baisse des rendements pour les épargnants, ce que ces derniers sont tout à fait capable d’entendre », précise Jonathan Dhiver. Si l’effet de l’épidémie sur les SCPI est encore difficile à appréhender à ce jour, « il ressort des communications par les gestionnaires de fonds l’anticipation d’une baisse des rendements pour les épargnants, ce que ces derniers sont tout à fait capable d’entendre. » La nature des réajustements de dividende n’est pas encore mesurable, mais les placements en SCPI permettent de diversifier et d’atténuer les risques. « En moyenne, quand un épargnant investit dans une SCPI, il y a une centaine de locataires différents, avec plusieurs typologies », explique Jonathan Dhiver. L’impact des suspensions de loyers à l’échelle de chaque fond sera donc potentiellement atténué. De son côté, l’Aspim estime que « la suspension des loyers ne peut avoir qu’un effet temporaire sur la distribution et ne préjuge pas de l’évolution des rendements annuels, d’autant qu’à ce stade ne sont évoquées que des facilités de trésorerie avec des étalements de loyers qui devraient rapidement être lissées. »

Pour l’association, les conséquences financières seront « vraisemblablement plus circonscrites que dans beaucoup d’autres secteurs car l’immobilier demeure une valeur résiliente ». L’association précise cependant que « les conséquences dépendront de l’ampleur, de la durée de la crise et de l’intensité de la réaction politique. » Quant à la collecte, elle pourrait aussi être impactée à court terme, avec un report des placements. Néanmoins, « un certain nombre d’épargnants a mis en place des versements programmés qui devraient se maintenir », précise Jonathan Dhiver. « Nous n’observons pas de chute de collecte à court terme. Le 1er trimestre devrait être comparable à 2019 », rassure l’Aspim. Par ailleurs, les SCPI étant peu endettées par rapport au marché des fonds de placements, elles pourraient continuer à acheter des actifs immobiliers, « comme ce fut le cas en 2008 » rappelle-t-il avec prudence. Pas d’inquiétude non plus du côté du marché secondaire, car « l’acquisition de parts de SCPI/OPCI ne relève pas d’une logique spéculative », souligne l’Aspim. Il faudra cependant observer le comportement des détenteurs de parts qui pourraient avoir besoin de les céder par manque de liquidités.

Repenser nos modèles et investir différemment

Où investir demain ? L’épidémie de coronavirus va-t-elle rebattre les cartes de l’investissement immobilier en matière de typologie d’actifs ? Il apparaît certain que l’hôtellerie et le commerce, principaux secteurs touchés par les restrictions mises en place, n’en sortiront pas indemnes, sans qu’on puisse estimer encore à quel point. « Sur le très court terme, certains actifs vont plus être impactés (hôtellerie, restauration, centres commerciaux) ce qui pourrait conduire à un certain attentisme sur les classes les plus exposées, mais il n’y a pas de raison objective d’imaginer que cela aura un effet sur les stratégies d’allocations à moyen-long terme », pense l’Aspim. Cependant, la période actuelle interrogera aussi nos modèles de société, nos façons de consommer, de travailler, et cela relancera peut-être certains secteurs. Ce pourrait être le cas du commerce de proximité, devenu très utile en ces temps de limitation des déplacements. « Nous allons mettre en place un outil PropTech pour inciter les épargnants à consommer localement chez les locataires des SCPI où ils investissent », annonce le fondateur de MeilleureSCPI.com. 

Cette crise sanitaire et économique peut mettre sur la table la question de la réindustrialisation de l’Europe, car elle illustre que l’abandon de certaines industries peuvent nous pénaliser (essayez-donc de trouver un masque). « Une fois que l’enjeu sanitaire sera derrière nous, il y aura une dynamique de rapatriement d’une grande partie de la production délocalisée en Asie, et cela se traduira sur le plan immobilier en opportunités d’investissements sur certaines classes d’actifs. » D’autre part, le recours massif au télétravail pour plusieurs semaines pourra également interroger les besoins en mètres carrés alloués au bureau. « Les enseignements que nous tirerons de cette crise sanitaire inédite seront à même de renforcer la résilience de l’immobilier, à l’image de la transition rapide du secteur vers une logique ESG », abonde l’Aspim. Quoi qu’il advienne, les SCPI, par leur choix d’investissement, auront un rôle à jouer dans la construction du monde post-coronavirus.

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COVID-19 : dispositif mis en place par nos équipes !

INFORMATION IMPORTANTE : FLC GROUP MAINTIENT SON ACTIVITÉ

Compte-tenu du contexte d’épidémie en cours (COVID-19) et des mesures de prévention prises par le gouvernement français, nous vous informons que FLC GROUP a enclenché un dispositif de continuité d’activité, afin de garantir la poursuite de nos activités au quotidien et de nous conformer aux recommandations des autorités sanitaires.

Avant tout, nous espérons que vous êtes en bonne santé et en sécurité.

La santé et la sécurité de tous ceux qui travaillent chez FLC et avec notre société sont primordiales. Nous prenons toutes les mesures nécessaires pour les préserver selon l’évolution de la situation.

Ainsi, dans ce contexte particulier et évolutif, je tiens à vous confirmer que l’ensemble des équipes de FLC est mobilisé pour assurer la poursuite des activités des services rendus à nos clients et propriétaires. Les fonctions de opérationnelle de FLC se sont organisées pour fonctionner à distance de manière optimale, et la très grande majorité de nos équipes est dorénavant en télétravail. Parallèlement, la société a activé des procédures internes de travail collaboratif et de communication pour vous assurer un maintien qualitatif de nos relations.

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Un très bon millésime 2019 pour le commerce de luxe français

L’année 2019 a été très dynamique en ce qui concerne le marché des commerces de luxe en France, avec plus de 50 ouvertures, en hausse de 28 % par rapport à 2018, selon le bilan annuel.

Le marché international du luxe est porté par la bonne santé des principaux groupes français du luxe (KeringHermèsL’OréalLVMH), en tête des classements internationaux qui contribuent à maintenir le succès du secteur sur le marché domestique et mondial.

Le marché français est historiquement soutenu par l’activité touristique, perturbée cette année par les mouvements sociaux de début et de fin d’année, qui ont notamment impacté le secteur de l’hôtellerie (REVPAR en baisse de -10 % sur la période de janvier à octobre pour la catégorie « Luxe et Palace »). Cependant, l’arrivée d’une clientèle à haut pouvoir d’achat après la mise en place du Brexit, et l’appétit des nouvelles générations pour ce secteur, devraient constituer un relais favorable au maintien de l’activité.

L’évolution de la situation sanitaire en Chine constitue un nouveau facteur de risque dont les incidences pourraient fragiliser le secteur dans les prochains mois à double titre : baisse des flux touristiques et ralentissement des ventes en Asie.

Le marché parisien a été particulièrement actif en 2019 en termes d’ouvertures, avec une hausse en nombre de 28 % par rapport à 2018. La part de créations de boutiques a retrouvé son niveau de la décennie précédente, avec un peu plus de la moitié des ouvertures de l’année. La rue Saint-Honoré s’impose à nouveau en tête des artères les plus attractives du pays, et concentre près de la moitié des opérations parisiennes (cumul inaugurations et signatures), loin devant les autres artères du classement.

Malgré un nombre d’engagements pris en 2019, en baisse de près de 60 % par rapport à 2018, toutes les artères n’ont pas été logées à la même enseigne, certaines rues parisiennes ne se voient pas affectées par cette inversion de tendance. « La rue Saint-Honoré restera vraisemblablement sur le haut du podium en 2020/2021. Les Champs-Élysées, dont la métamorphose s’observera à travers l’arrivée d’acteurs majeurs du luxe, pourraient challenger le classement sur le segment des flagships ».

Malgré un ralentissement des engagements pris par les principaux groupes du luxe sur les opérations réalisées en 2019, on peut s’attendre à un accroissement de leur activité en 2020, dû à la nécessité pour certaines marques de réajuster leur positionnement sur le marché parisien : de quoi alimenter le dynamisme du marché dans les années à venir.

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Paris 16ᵉ : Groupama Immobilier s’empare du 43-45 avenue d’Iena pour 38 M€

Groupama Immobilier annonce l’acquisition d’un hôtel particulier de la fin du XIXe siècle développant une surface globale de plus de 2 600 m². Le volume de la transaction s’élève à près de 38,5 M€ et a été réalisé par Groupama Immobilier pour le compte de la SCI Agrica Patrimoine Foncier.

« Cet ensemble haussmannien à redévelopper de bureaux et d’habitations bénéficie d’une localisation exceptionnelle en plein cœur du Quartier central des affaires parisien, à quelques pas seulement de la place de l’Étoile, précise Alexandre Reinbold, directeur des Investissements de Groupama Immobilier. Grâce à la réactivité des conseils d’administration d’Agrica, notre mandant a saisi une opportunité rare dans un marché de l’investissement très compétitif sur cette classe d’actifs. De l’ordre de 38,5 M€ hors droits, cette opération offre un fort potentiel de création de valeur. »

« Nous sommes très satisfaits d’avoir réalisé cette opération portant sur un actif qui correspond parfaitement à nos attentes. Le 43-45 Iéna fera l’objet d’une opération complète de restructuration pour positionner l’actif aux standards “prime” du marché, confirme Frédéric Hérault, directeur général du groupe Agrica. »

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Record absolu à Lyon, signé Amundi Immobilier et Crédit Agricole Centre-Est

n record en cache parfois un autre. En ce cru 2019 exceptionnel pour l’immobilier lyonnais, Amundi Immobilier, pour le compte des fonds qu’elle gère, et Crédit Agricole Centre-Est (CA-CE), s’emparent de 38 actifs situés rue de la République, l’artère commerciale historique de la Presqu’Île de Lyon. Ce portefeuille de 71 744 mètres carrés se valorise environ 700 M€ selon nos sources, soit près de 10 000 €/m2, auprès du fonds souverain d’Abu Dhabi conseillé par Rothschild & Co, Adia. Il s’agit de la deuxième cession de ce dernier dans la capitale rhodanienne, après la vente, en septembre, d’un premier portefeuille également situé rue de la République, repris par Primonial REIM (lire ci-dessous). Les 14 350 mètres carrés étaient alors valorisés 85 M€ (6 000 €/m2) par la société de gestion, notamment pour le compte de la Compagnie Financière Lyonnaise, filiale de CA-CE. Le groupe Crédit Agricole, duquel dépend Amundi Immobilier, devient donc le nouveau grand propriétaire des immeubles de la première rue commerçante des régions françaises.

Un portefeuille mixte signé à 3,65 %

Majoritairement composé de commerces (34 549 m2), dont dix pieds d’immeubles au sein de l’Îlot Grolée (qui jouxte la rue de la République, ndlr), ce deuxième portefeuille vendu par Adia en quelques mois intègre également 18 840 m2 de logements et 18 355 m2 de bureaux. Le rendement de l’opération est estimé à 3,65 % selon nos informations, en ligne avec la compression des taux qu’a connu Lyon ces derniers mois. L’acquisition d’Amundi Immobilier et de Crédit Agricole Centre-Est, pilotée par JLL, est financée par BNP Paribas (preneur ferme et arrangeur), ainsi que par ce même CA-CE, cette fois en qualité d’arrangeur, au-delà de son rôle d’investisseur. Pas moins de 600 locataires occupent l’ensemble, ce qui transcrit une opération « pleinement dans notre stratégie d’investissement qui repose sur la sélection d’actifs de grande qualité », livre Yves Perrier, directeur général d’Amundi.

Lyon dépasse les 2 Md€, du jamais vu

La tour To-Lyon ambitionne de redessiner la skyline lyonnaise. © ArchiGraphi BD

La tour To-Lyon ambitionne de redessiner la skyline lyonnaise. © ArchiGraphi BDAlors que le marché immobilier lyonnais n’avait rarement démarré aussi calmement que début 2019, la seconde partie de l’année aura permis de largement rattraper le retard accumulé. Dès la rentrée de septembre, la vente par Vinci Immobilier et Européquipements du projet To-Lyon, dans le quartier de la Part-Dieu, marquait déjà une transaction historique pour les régions, forte d’une valorisation de près de 500 M€ selon nos sources (lire ci-dessous). Fin T3 2019, 1,4 Md€ étaient déjà engagés dans la capitale des Gaules, notamment à travers les transactions sur Urban GardenConvergence, le Corner ou encore le futur siège local de Nexity. La cession du deuxième portefeuille d’Adia permet donc de dépasser les 2 Md€ investis depuis le début de l’année, un record absolu.Tableau :

Top 10 des transactions de plus de 500 M€ signées sur le marché français en 2019

Top 10 des transactions de plus de 500 M€ signées sur le marché français en 2019
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Paris 9e : Groupama Immobilier cède l’immeuble SoCo à Aviva Investors

Groupama Immobilier a signé avec Aviva Investors la promesse de vente de l’immeuble SoCo, situé au 44-48 rue Saint Lazare, dans le 9e arrondissement de Paris. L’édifice de 5 500 m2 accueille le siège social de FaberNovel, spécialiste français de la transformation digitale des entreprises.

SoCo était un ancien bâtiment des années 30 devenu obsolète, qui a hébergé un hôtel des impôts et des équipes de la SNCF. Groupama Immobilier y a lancé en 2017, avec l’agence d’architecture RDAI, une vaste restructuration, pour recréer une adresse de prestige.

La façade des années 30 a été révélée, les espaces intérieurs magnifiés par des matériaux nobles, des lignes et formes géométriques recherchées. L’immeuble a été réorganisé autour d’un jardin entièrement végétalisé, avec un hall double hauteur. Les espaces ont été décloisonnés et fluidifiés, en maximisant l’apport de lumière naturelle. Finalement, le socle (RDC et Rez-de-jardin) a été converti en espace mixte, avec café contemporain, salles de workshop et zones de coworking.

« SoCo ouvre la voie à une nouvelle manière de travailler qui anticipe les besoins des entreprises, explique Éric Donnet, directeur général de Groupama Immobilier. En choisissant ce site, FaberNovel a décidé d’activer tout le potentiel de son entreprise et de libérer sa performance dans un environnement urbain d’une qualité exceptionnelle. »

« L’acquisition du 44-48 rue Saint Lazare, immeuble iconique situé au cœur du cluster tech de Paris, loué dans le cadre d’un bail long terme à l’un des leaders français de la transformation numérique des entreprises, s’inscrit parfaitement dans la stratégie bureaux européenne d’Aviva Investors », a ajouté Adrien Beuriot, Head of Asset Management Continental Europe d’Aviva Investors.